Pięć najpopularniejszych błędów w umowie z deweloperem
Zakup mieszkania od dewelopera to jedna z najważniejszych decyzji w życiu wielu osób. Niestety, złożoność umów deweloperskich sprawia, że często popełniane są błędy, które mogą prowadzić do problemów na etapie realizacji inwestycji, a także po jej zakończeniu. W tym artykule omówimy najczęstsze błędy, jakie popełniają kupujący, oraz podpowiemy, jak ich uniknąć.
1. Brak analizy umowy deweloperskiej.
Na pierwszy ogień wskazuję najbardziej oczywisty błąd nabywców. Wydaje się, że to bezpodstawny zarzut. Jednak nie dla każdego konsultacja umowy deweloperskiej jest koniecznością. Zazwyczaj kupujący nie zdają sobie sprawy z możliwości wprowadzenia zmian w umowie oraz konsekwencji braku negocjacji umowy na swoją korzyść.
Umowa deweloperska to dokument prawny, który reguluje wszystkie warunki związane z zakupem mieszkania lub domu – od ceny, przez terminy realizacji, po kwestie związane z odpowiedzialnością dewelopera. Często jednak klienci, chcąc przyspieszyć proces zakupu, polegają na zapewnieniach dewelopera, nie wnikając w szczegóły umowy. To duży błąd.
Warto pamiętać, że nawet jeśli umowa jest zgodna z prawem, nie oznacza to, że zabezpiecza interesy kupującego. Deweloperzy zazwyczaj przygotowują standardowe umowy, które są napisane na ich korzyść, pomijając istotne kwestie dla nabywcy. Przykład? Brak zabezpieczeń na wypadek opóźnień w realizacji inwestycji lub niewystarczające kary za naruszenia umowy przez dewelopera. Prawnik, specjalizujący się w nieruchomościach, pomoże Ci zidentyfikować ryzykowne zapisy i zaproponować zmiany, które lepiej zabezpieczą Twoje interesy.
2. Nieprecyzyjne opisy dotyczące standardu wykończenia.
Częstym problemem jest również zbyt ogólne określenie standardu wykończenia mieszkania w umowie. Zdarza się, że deweloperzy stosują nieprecyzyjne terminy, takie jak „wysoki standard” lub „wykończenie pod klucz”, które nie określają dokładnie, jakie materiały i technologie zostaną użyte.
Dla kupującego może to oznaczać, że efekt końcowy nie będzie zgodny z jego oczekiwaniami. Ważne jest, aby wszystkie szczegóły dotyczące wykończenia były jasno określone w umowie. Im więcej szczegółów, tym lepiej dla Ciebie.
3. Różnice między ustnymi obietnicami a zapisami w umowie.
Często klienci polegają na ustnych obietnicach dewelopera, które nie znajdują odzwierciedlenia w umowie. Przykładem mogą być terminy realizacji inwestycji – deweloper podczas rozmowy obiecuje wcześniejsze oddanie mieszkania, ale w umowie znajduje się inny, bardziej odległy termin. W takich przypadkach to, co jest zapisane w umowie, ma moc prawną.
Dlatego tak ważne jest, aby wszystkie ustalenia, zwłaszcza te kluczowe, takie jak terminy czy zakres prac, były precyzyjnie opisane w umowie. Jeśli deweloper obiecuje wcześniejsze zakończenie prac, zadbaj o to, aby to zobowiązanie było na piśmie. Inaczej ryzykujesz, że inwestycja zostanie opóźniona, a Ty nie będziesz miał podstaw do roszczeń.
4. Deweloper, który nie działa w ramach ustawy deweloperskiej.
Nie każdy sprzedawca, który nazywa siebie deweloperem, faktycznie podlega ustawie deweloperskiej, która ma na celu ochronę kupujących. Ustawa ta zapewnia szereg mechanizmów które chronią kupujących m.in. zabezpieczenie środków wpłacanych przez nabywców na mieszkaniowych rachunkach powierniczych.
Często jednak okazuje się, że firma sprzedająca mieszkania nie działa w ramach tej ustawy, co oznacza, że kupujący nie są odpowiednio chronieni. Przed podpisaniem umowy upewnij się, że deweloper, z którym współpracujesz, podlega przepisom ustawy deweloperskiej. To daje Ci pewność, że Twoje pieniądze są bezpieczne, a Ty masz narzędzia prawne do egzekwowania swoich praw.
5. Ignorowanie zapisów dotyczących kar umownych.
Kary umowne to bardzo istotny element każdej umowy deweloperskiej, ale niestety wielu kupujących nie przykłada do nich odpowiedniej wagi. Często klienci zgadzają się na bardzo niskie kary umowne dla dewelopera, co sprawia, że w przypadku opóźnień czy innych problemów, kupujący nie są odpowiednio chronieni.
Niestety, w praktyce bywa tak, że kary dla kupującego za opóźnienia w płatnościach są znacznie wyższe niż kary dla dewelopera za opóźnienia w realizacji inwestycji. To zdecydowanie niekorzystna sytuacja. Dlatego przed podpisaniem umowy warto skonsultować jej zapisy dotyczące kar umownych z prawnikiem. Dobrze skonstruowana umowa powinna zawierać uczciwe kary zarówno dla dewelopera, jak i dla kupującego, co zmotywuje obie strony do terminowego wykonania swoich zobowiązań.
Podpisanie umowy z deweloperem to kluczowy moment w procesie zakupu mieszkania. Uniknięcie powyższych błędów może uchronić Cię przed wieloma problemami w przyszłości. Pamiętaj, że dobra umowa to taka, która chroni interesy obu stron, a nie tylko dewelopera. Zainwestuj w profesjonalne doradztwo prawne, aby zyskać spokój i pewność, że Twój zakup mieszkania przebiegnie bez komplikacji.
