Zakup nieruchomości w górach lub nad morzem kusi coraz więcej osób – zarówno tych, którzy marzą
o własnym miejscu na wakacje, jak i inwestorów planujących najem krótkoterminowy. To atrakcyjny sposób lokowania kapitału, ale też decyzja, która wymaga wyjątkowej ostrożności. W przeciwieństwie do zakupu mieszkania w mieście (mieszkania czyli lokalu mieszkalnego), inwestycje w apartamenty wakacyjne podlegają innym zasadom prawnym i technicznym, a różnice często ujawniają się dopiero po podpisaniu aktu notarialnego.

Z tego artykułu dowiesz się, na co zwrócić uwagę przed zakupem apartamentu w górach lub nad morzem,
jak sprawdzić dewelopera i jak uniknąć błędów, które mogą kosztować setki tysięcy złotych.

Dlaczego zakup nieruchomości wakacyjnych różni się od zakupu mieszkania w mieście

Wielu kupujących zakłada, że zakup apartamentu nad morzem czy domu w górach to transakcja identyczna jak kupno mieszkania. Tymczasem większość takich lokali to lokale niemieszkalne, które nie są objęte ochroną ustawy deweloperskiej. Deweloper ma więc pełną swobodę w kształtowaniu umowy i zasad finansowania inwestycji, a nabywca traci kluczowe gwarancje bezpieczeństwa.

Brak rachunku powierniczego, dowolność terminów i brak ustawowego prawa odstąpienia od umowy – to trzy największe ryzyka, które pojawiają się w inwestycjach turystycznych. Właśnie dlatego zakup nieruchomości
w górach lub nad morzem wymaga dokładniejszej analizy niż zakup mieszkania.

Czym jest lokal niemieszkalny i jakie ma konsekwencje prawne

Z punktu widzenia prawa lokal niemieszkalny to pomieszczenie, które nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, ale działalności gospodarczej – np. usługom hotelowym, wynajmowi krótkoterminowemu czy turystyce.

W praktyce oznacza to, że właściciel takiego apartamentu:

• nie może się w nim zameldować,
• nie korzysta z ochrony lokatorskiej,
• płaci wyższy podatek od nieruchomości,

Wielu inwestorów o tym nie wie do momentu, w którym pojawią się pierwsze rozliczenia. 

Umowa przedwstępna z deweloperem – klucz do bezpiecznej transakcji

W przypadku zakupu apartamentów inwestycyjnych to umowa przedwstępna decyduje o tym, czy inwestycja będzie bezpieczna. Ponieważ ustawa deweloperska nie obowiązuje, kupujący powinien sam zadbać o zapisy, które ograniczą ryzyko utraty środków.

W dobrze przygotowanej umowie powinny znaleźć się m.in:

• harmonogram płatności powiązany z etapami budowy,
• kary umowne za opóźnienia w zakończeniu prac,
• prawo odstąpienia w razie rażących naruszeń terminów.

Co to znaczy, że harmonogram płatności ma być powiązany z etapami budowy? 

To znaczy, że kolejne raty powinny być wpłacane dopiero po zakończeniu określonego etapu prac. Na przykład: jedna transza po wykonaniu fundamentów, kolejna po doprowadzeniu budynku do stanu surowego zamkniętego, a ostatnia – przy odbiorze lokalu.

Taki model finansowania jest zdecydowanie bezpieczniejszy. Deweloper otrzymuje środki stopniowo, co motywuje go do realizacji kolejnych etapów inwestycji zgodnie z planem. Z kolei kupujący nie angażuje od razu całej kwoty – jeśli więc pojawią się problemy z budową, większość pieniędzy wciąż pozostaje po jego stronie.

Wpis roszczenia do księgi wieczystej – proste, a skuteczne zabezpieczenie

Wpis roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej to jedna z najprostszych, a zarazem najskuteczniejszych form ochrony nabywcy.
Po dokonaniu takiego wpisu roszczenie wiąże każdego kolejnego właściciela nieruchomości, nawet jeśli deweloper sprzeda grunt lub popadnie w kłopoty finansowe.
Brak wpisu oznacza, że Twoje roszczenie nie jest ujawnione, co w praktyce utrudnia dochodzenie swoich praw. Wpis kosztuje niewiele, a często decyduje o tym, czy inwestycja okaże się bezpieczna.

Jak zabezpieczyć się na wypadek opóźnień w budowie

W górskich i nadmorskich lokalizacjach opóźnienia są normą – pogoda, logistyka, sezonowość i brak rąk do pracy często powodują przesunięcia terminów. Dlatego warto z góry ustalić kary umowne za każdy dzień opóźnienia.

Zapis typu:

„W przypadku opóźnienia w wydaniu lokalu deweloper zapłaci karę w wysokości 0,1% wartości brutto za każdy dzień opóźnienia”

to nie tylko formalność, ale realna motywacja dla dewelopera i gwarancja dla kupującego. Dzięki temu inwestor nie ponosi kosztów przestoju, a jego pozycja negocjacyjna przy odbiorze lokalu jest znacznie silniejsza.

Części wspólne – udogodnienie czy pułapka inwestycyjna

Deweloperzy chętnie kuszą wizją luksusowych udogodnień: basenów, stref spa czy restauracji z widokiem na morze. Warto jednak sprawdzić, czy właściciel lokalu faktycznie ma prawo z nich korzystać.

Zdarza się, że części wspólne formalnie należą do osobnej spółki zarządzającej, a dostęp do nich wymaga osobnych opłat. Dlatego przed zakupem warto ustalić:

• kto jest właścicielem części SPA i basenu,
• czy korzystanie z udogodnień wiąże się z dodatkowymi kosztami.

To jeden z tych szczegółów, które na etapie zakupu wydają się nieistotne, ale po kilku miesiącach mogą znacząco wpłynąć na rentowność inwestycji.

Podsumowanie – inwestycja z widokiem wymaga zimnej kalkulacji.

Zakup nieruchomości w górach lub nad morzem to inwestycja, która może przynieść zysk i satysfakcję, ale tylko wtedy, gdy zostanie dobrze przygotowana. Brak ochrony z ustawy deweloperskiej, odmienna kwalifikacja lokalu i swoboda dewelopera w kształtowaniu umowy sprawiają, że to kupujący musi zadbać o swoje bezpieczeństwo.

Dlatego:

• weryfikuj stan prawny nieruchomości,
• zawieraj umowy u notariusza,
• żądaj wpisu roszczenia do księgi wieczystej,
• negocjuj harmonogram płatności i kary umowne,
• analizuj zapisy dotyczące części wspólnych.

Dobrze przygotowana transakcja to nie tylko gwarancja spokoju, ale i solidna podstawa pod inwestycję, która faktycznie pracuje na Twój zysk.

__________

Prowadzę kancelarię prawną w Poznaniu, specjalizującą się w prawie nieruchomości i prawie budowlanym. 

Jeśli masz pytania lub potrzebujesz indywidualnej porady, zapraszam do kontaktu.

Kancelaria Prawna Poznań – nieruchomości, prawo budowlane OZE

Kancelaria Prawna Poznań, Kancelaria Prawo Budowlane Poznań, prawnik prawo budowlane Poznań