Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Nic więc dziwnego, że kupujący oczekują realnej ochrony na wypadek wad nieruchomości. Jednym z najczęściej zadawanych pytań jest dziś to, czy rękojmia dewelopera nadal obowiązuje oraz czy istnieje coś takiego jak „gwarancja dewelopera”.

W tym artykule wyjaśniam, jaką odpowiedzialność ponosi deweloper za sprzedane mieszkania, co zmieniła nowa ustawa deweloperska oraz jakie możliwości ochrony przysługują obecnie nabywcom lokali.

Odpowiedzialność dewelopera – co się zmieniło?

Jeszcze do niedawna sytuacja była względnie klarowna. Na gruncie poprzedniej ustawy deweloperskiej do umów zawieranych z deweloperami wprost stosowano przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Oznaczało to pięcioletnią odpowiedzialność dewelopera liczona od dnia przeniesienia własności nieruchomości.

Nowa ustawa deweloperska wprowadziła jednak istotną zmianę. W jej treści nie znajdziemy już bezpośredniego odesłania do przepisów o rękojmi. Informacja o możliwości ich stosowania pojawia się wyłącznie w uzasadnieniu do ustawy, a nie w samych przepisach.

To rodzi realne wątpliwości interpretacyjne i praktyczne problemy zarówno po stronie kupujących, jak i deweloperów.

Czy deweloper nadal odpowiada z tytułu rękojmi?

To jedno z najczęściej wyszukiwanych pytań: czy rękojmia dewelopera nadal obowiązuje? Odpowiedź nie jest już tak jednoznaczna jak wcześniej.

Między deweloperem a nabywcą nie dochodzi do zawarcia klasycznej umowy sprzedaży w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Brak wyraźnego odesłania do rękojmi w nowej ustawie powoduje, że automatyczne stosowanie tych przepisów może być kwestionowane.

W praktyce oznacza to, że samo powołanie się na rękojmię może nie wystarczyć, aby skutecznie dochodzić roszczeń od dewelopera. To istotna zmiana, która wciąż nie jest powszechnie znana.

Rękojmia dewelopera – czym jest i co obejmowała?

Rękojmia to ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy za wady fizyczne rzeczy, polegające na jej niezgodności z umową. W przypadku nieruchomości oznaczało to odpowiedzialność za wady widoczne oraz ukryte, ujawnione po odbiorze mieszkania.

W praktyce rękojmia dewelopera była wykorzystywana m.in. w sytuacjach takich jak:

• nieszczelne okna i drzwi,

• pęknięcia ścian i stropów,

• wady instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych lub grzewczych.

Kupujący mógł żądać usunięcia wad, obniżenia ceny, a w skrajnych przypadkach nawet odstąpienia od umowy.

Dlaczego rękojmia była korzystna dla kupujących?

Rękojmia zapewniała nabywcom silną i prostą ochronę prawną. Kupujący nie musiał udowadniać winy dewelopera – wystarczyło wykazać istnienie wady. Ryzyko było automatycznie przeniesione na sprzedawcę.

Dodatkowo mechanizm dochodzenia roszczeń był stosunkowo szybki i oparty na jasno określonych przepisach Kodeksu cywilnego, których deweloper nie mógł dowolnie modyfikować ani wyłączać.

Rękojmia a nowa ustawa deweloperska – gdzie jest problem?

Nowa ustawa deweloperska szczegółowo reguluje procedurę zgłaszania wad. Określa terminy na ich usunięcie oraz zasady postępowania w razie braku reakcji dewelopera. Jednocześnie jednak nie wskazuje wprost, że podstawą odpowiedzialności jest rękojmia.

To powoduje wątpliwości, czy przepisy Kodeksu cywilnego można stosować bezpośrednio, czy też jedynie pomocniczo. Wielu prawników zwraca uwagę, że brak wyraźnego odesłania może mieć istotne konsekwencje procesowe.

W mojej praktyce często spotykam się ze zdziwieniem, szczególnie po stronie deweloperów, którzy nie zdają sobie sprawy, że zakres ich odpowiedzialności może być dziś oceniany inaczej niż kilka lat temu.

Brak rękojmi dewelopera? Jakie są alternatywy?

W pierwszej kolejności zawsze należy korzystać z mechanizmów przewidzianych w ustawie deweloperskiej. Przepisy te regulują sposób zgłaszania wad oraz terminy ich usunięcia.

Jeżeli jednak ochrona wynikająca z ustawy okaże się niewystarczająca, możliwe jest dochodzenie roszczeń na podstawie ogólnych przepisów Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 471, dotyczącego odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy.

W takim przypadku mechanizm jest jednak znacznie bardziej wymagający. Kupujący musi:

• usunąć wadę na własny koszt,

• wykazać rzeczywistą wysokość poniesionej szkody,

• udowodnić związek przyczynowy między wadą a poniesionymi kosztami.

To istotna różnica w porównaniu do rękojmi.

Terminy przedawnienia – rękojmia a roszczenia odszkodowawcze

W przypadku rękojmi odpowiedzialność dewelopera trwała co do zasady przez 5 lat od dnia przeniesienia własności nieruchomości. W tym czasie kupujący mógł zgłaszać zarówno wady ujawnione od razu, jak i te, które pojawiły się później.

Jeżeli jednak podstawą roszczeń są ogólne przepisy o naprawieniu szkody, zastosowanie ma 6-letni termin przedawnienia, wynikający z Kodeksu cywilnego. Choć termin jest dłuższy, to ciężar dowodowy po stronie kupującego jest znacznie większy.

Podsumowanie – odpowiedzialność dewelopera po zmianach

Nowa ustawa deweloperska wprowadziła istotne zmiany w zakresie ochrony nabywców nieruchomości. Brak wyraźnego odesłania do przepisów o rękojmi powoduje, że kupujący muszą dziś znacznie uważniej analizować podstawy swoich roszczeń.

Rękojmia dewelopera była prostym i skutecznym mechanizmem ochrony. Obecnie w wielu przypadkach konieczne jest sięganie po bardziej skomplikowane konstrukcje odszkodowawcze, wymagające dokładnego dokumentowania szkody i kosztów naprawy.

W mojej ocenie brak odniesienia do rękojmi to luka w przepisach, która prędzej czy później będzie musiała zostać rozstrzygnięta przez sądy. Do tego czasu zarówno kupujący, jak i deweloperzy muszą poruszać się w stanie niepewności prawnej i opierać się na odpowiedniej argumentacji.

📍 Kancelaria Prawna Poznań – nieruchomości i prawo budowlane

Prowadzę kancelarię prawną w Poznaniu, specjalizującą się w prawie nieruchomości i budowlanym. Jeśli masz pytania lub potrzebujesz indywidualnej porady, zapraszam do kontaktu.

* A. Grabowska-Toś, Piotr Jarzyński „Sprawdź, jaką odpowiedzialność za wady lokalu ponosi deweloper”, DGP z 10 października 2023 r.

*P. Jarzyński, Odpowiedzialność dewelopera za wady w świetle nowej ustawy, LEX/el. 2024.