Jaką odpowiedzialność ponosi deweloper za sprzedane mieszkania?
Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji życiowych. W takiej transakcji kluczowe znaczenie ma bezpieczeństwo oraz ochrona interesów kupującego. Deweloper z kolei powinien wiedzieć, przez jaki czas oraz w jakim zakresie ponosi odpowiedzialność za wybudowaną nieruchomość.
Jestem radcą prawnym z Poznania specjalizuję się w prawie nieruchomości i w tym artykule opowiem Ci, za co odpowiada deweloper — czyli jaką odpowiedzialność ponosi za wykonaną inwestycję oraz przez jaki okres kupujący może korzystać z przysługującej mu ochrony.
„Czego nie obejmuje rękojmia od dewelopera?” — to jedno z najczęstszych pytań zadawanych przez internautów. W pierwszej kolejności warto jednak odpowiedzieć na pytanie podstawowe: czy deweloper w ogóle ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi? Często pojawiają się też pytania o tzw. „gwarancję dewelopera” — myślę, że te pytania dotyczą treści o których mowa w tym artykule – odpowiedzialności dewelopera za wykonane prace i tego co robić w przypadku wad.
Jeszcze do niedawna, na gruncie tzw. starej ustawy deweloperskiej, odpowiedź była stosunkowo prosta. Stosowano ogólne przepisy kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, obowiązujące przez 5 lat od dnia przeniesienia własności nieruchomości.
Obecnie jednak, takie podejście może nie być już najlepszym rozwiązaniem.
Przeczytaj ten artykuł do końca, aby dowiedzieć się, dlaczego — a także poznać alternatywne sposoby zabezpieczenia swoich praw.
Poprzednia ustawa deweloperska wprost wskazywała, że do umów zawieranych z deweloperami stosuje się przepisy o rękojmi z kodeksu cywilnego. Natomiast nowa ustawa deweloperska już takiego odesłania nie zawiera — pojawia się ono jedynie w uzasadnieniu do ustawy.
Dlatego tak ważne jest, by świadomie podejść do kwestii: jaka jest podstawa odpowiedzialności dewelopera, jaki jest jej zakres i w jaki sposób kupujący mogą skutecznie dochodzić swoich roszczeń.
Czy oznacza to, że skoro nie ma już jednoznacznego wskazania na rękojmię, deweloper w ogóle nie ponosi odpowiedzialności za wybudowane domy i mieszkania?
Rękojmia dewelopera – co to dokładnie jest?
Definicja rękojmi deweloperskiej.
Rękojmia to ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy za wady fizyczne przedmiotu sprzedaży, wynikające z jego niezgodności z umową. W przypadku nieruchomości oznacza to, że jeśli zakupione mieszkanie posiada wady — zarówno widoczne, jak i ukryte — kupujący ma prawo żądać ich usunięcia, obniżenia ceny, a w skrajnych przypadkach nawet odstąpienia od umowy.
W praktyce rękojmia była wykorzystywana w przypadkach takich jak:
- nieszczelne okna i drzwi,
- wady konstrukcyjne, np. pęknięcia ścian,
- błędy w wykonaniu instalacji — elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych czy grzewczych — mogące powodować awarie lub stwarzać zagrożenie (np. pożarowe).
Dlaczego rękojmia była korzystna dla kupujących?
- Automatyczne przełożenie ryzyka na sprzedawcę – kupujący nie musiał udowadniać winy dewelopera, wystarczyło wykazać, że wada istniała w chwili przeniesienia własności.
- Szybki i stosunkowo prosty mechanizm dochodzenia roszczeń – np. poprzez złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny.
- Bezpośrednie odniesienie do przepisów kodeksu cywilnego – rękojmia oparta jest na ugruntowanych przepisach, których deweloper nie może zmienić ani wyłączyć.
Dzięki rękojmi kupujący mieli możliwość szybkiego reagowania na ujawnione wady, co stanowiło realne zabezpieczenie przed stratami finansowymi i problemami technicznymi wynikającymi z usterek.
Rękojmia deweloperska– stara vs. nowa ustawa deweloperska.
W poprzedniej ustawie deweloperskiej — obowiązującej do 2022 roku — ustawodawca wprost wskazywał, że do wad nieruchomości można stosować przepisy o rękojmi.
Nowa ustawa deweloperska zawiera szereg przepisów regulujących sposób zgłaszania wad deweloperowi. Jednak brakuje w niej odniesienia do przepisów o rękojmi. Informacja o możliwości ich stosowania pojawia się wyłącznie w uzasadnieniu do ustawy, nie w jej treści.
Dlaczego to problem?
Między deweloperem a nabywcą nie dochodzi do zawarcia klasycznej umowy sprzedaży, co rodzi wątpliwość, czy przepisy o rękojmi można stosować bezpośrednio. Bez wyraźnego odesłania brak podstaw do ich automatycznego zastosowania.
Wielu prawników zauważyło tę zmianę — powstało już kilka publikacji* na ten temat, choć mam wrażenie, że temat nadal nie przebił się poza prawnicze kręgi i analizy eksperckie.
W mojej praktyce często spotykam się ze zdziwieniem — szczególnie po stronie deweloperów, którzy nie zdają sobie sprawy, że przepisy się zmieniły i że brak odesłania do rękojmi może mieć istotne skutki prawne.
Brak rękojmi od dewelopera? Co w zamian? Co zrobić w przypadku wad w nieruchomości?
W pierwszej kolejności zawsze należy wykorzystać możliwości wynikające z ustawy deweloperskiej i zgłaszać roszczenia zgodnie z zawartymi tam wytycznymi. Przepisy dokładnie regulują cały proces zgłaszania wad, mówią o tym w jakim terminie deweloper powinien dokonywać napraw i kiedy można to zrobić na jego koszt.
Co zrobić dalej, jeśli uznamy, że przepisy o rękojmi nie zapewniają nam ochrony?
Możemy opierać się na przepisach ogólnych dotyczących szkody – art. 471 kodeksu cywilnego. Ale trzeba pamiętać, że działa wówczas inny mechanizm niż przy rękojmi. Aby skutecznie dochodzić swoich praw powinniśmy:
- Naprawić szkodę:konieczne jest usunięcie wady na koszt kupującego, a następnie ubiegać się o zwrot poniesionych kosztów.
- Wykazanie rzeczywistej szkody: Kluczowe jest udokumentowanie, jakie konkretnie koszty poniósł kupujący.
W każdym z tych przypadków kluczowe jest jednak wykazanie, że poniesione koszty wynikają bezpośrednio z wady nieruchomości.
Terminy przedawnienia – rękojmia a roszczenia o szkodę
Na koniec pozostaje pytanie, jak długo możemy dochodzić roszczeń od dewelopera
Tradycyjnie, w przypadku rękojmi za wady fizyczne nieruchomości, kupujący miał 5 lat.
- Okres 5-letni od momentu przeniesienia własności nieruchomości: w tym czasie kupujący mógł zgłaszać wady, zarówno te ujawnione od razu, jak i takie, które ujawniły się później.
W sytuacji, gdy kupujący musi dochodzić roszczeń na podstawie ogólnych przepisów kodeksowych (np. w związku z naprawą szkody wynikłej z wady), stosuje się:
- Okres 6-letni: wynika to z ogólnych zasad przedawnienia roszczeń umownych i deliktowych zawartych w Kodeksie cywilnym.
Porównując te dwa mechanizmy, łatwo zauważyć, że rękojmia oferowała bardziej korzystne i uproszczone warunki dochodzenia roszczeń, natomiast ogólne przepisy o szkodzie nakładają dodatkowe obowiązki dowodowe na kupującego.
Podsumowanie – rękojmia od dewelopera.
Zmiany legislacyjne w nowej ustawie deweloperskiej wprowadzają istotne różnice w zakresie ochrony kupujących. Podczas gdy wcześniejsze przepisy pozwalały na bezpośrednie stosowanie rękojmi z kodeksu cywilnego, nowy porządek prawny wymaga od kupujących wykazania rzeczywistej szkody oraz udokumentowania kosztów jej naprawy.
Uważam, że brak odesłania do przepisów o rękojmi to luka w ustawie. Być może autorzy po prostu zapomnieli zawrzeć odpowiedniego odniesienia. Dlaczego skłaniam się ku tej teorii? Przez lata funkcjonowaliśmy w rzeczywistości, w której kupujący był objęty ochroną z tytułu rękojmi. Nowa ustawa miała poprawić sytuację nabywców, dlatego trudno znaleźć racjonalne uzasadnienie dla pozbawienia ich tego mechanizmu.
Z pewnością wszelkie wątpliwości zostaną rozwiane dopiero wtedy, gdy sądy zajmą jednoznaczne stanowisko w tej sprawie.
Do tego czasu konieczne będzie poruszanie się w obecnym, niejasnym stanie prawnym — i odpowiednia argumentacja.
Kluczowe punkty do zapamiętania:
- Rękojmia jako korzystna instytucja – umożliwiała szybkie i stosunkowo proste dochodzenie roszczeń, bez konieczności wykazywania winy dewelopera.
- Zmiany w ustawie deweloperskiej – brak odesłania do przepisów o rękojmi oznacza konieczność sięgania po ogólne przepisy dotyczące szkody, co wiąże się z większymi wymaganiami dowodowymi. Samo powołanie się na rękojmię może nie być wystarczające.
- Terminy przedawnienia – tradycyjnie rękojmia obowiązywała przez 5 lat od wydania nieruchomości. Roszczenia odszkodowawcze wynikające z ogólnych przepisów przedawniają się po 6 latach.
- Praktyczne konsekwencje – kupujący muszą być przygotowani na konieczność wykazania związku przyczynowego między wadą a szkodą oraz poniesionymi kosztami, a także – co istotne – często wcześniej samodzielnie usunąć usterkę.
Jeśli jesteś deweloperem i chcesz dowiedzieć się więcej o swojej odpowiedzialności w świetle nowej ustawy – napisz do mnie.
📍 Kancelaria Prawna Poznań – nieruchomości i prawo budowlane
Prowadzę kancelarię prawną w Poznaniu, specjalizującą się w prawie nieruchomości i budowlanym. Jeśli masz pytania lub potrzebujesz indywidualnej porady, zapraszam do kontaktu.
* A. Grabowska-Toś, Piotr Jarzyński „Sprawdź, jaką odpowiedzialność za wady lokalu ponosi deweloper”, DGP z 10 października 2023 r.
*P. Jarzyński, Odpowiedzialność dewelopera za wady w świetle nowej ustawy, LEX/el. 2024.
