Jeszcze kilka lat temu nabywca mieszkania od dewelopera miał jasną sytuację – jeśli lokal miał wady, mógł powołać
się na przepisy rękojmi z Kodeksu cywilnego. Tak działała poprzednia ustawa deweloperska z 2011 r. Wszystko zmieniło się jednak 1 lipca 2022 r., kiedy weszła w życie nowa ustawa deweloperska z 2021 r. – tym razem rękojmi zabrakło.
Kupujący znaleźli się więc w gorszej sytuacji niż osoby kupujące mieszkanie w ramach zwykłej umowy sprzedaży.
Wszystkie informacje na ten temat znajdziecie tutaj. 

Nowelizacja ustawy deweloperskiej uchwalona latem 2025 r. przewiduje przywrócenie odpowiedzialności deweloperów
z tytułu rękojmi. Przepisy te weszły w życie dzisiaj, czyli 9 września 2025 r. 

Luka w ustawie z 2021 r.

Dlaczego przez trzy lata nabywcy mieszkań i domów nie mogli korzystać z rękojmi?
Powód wydaje się prozaiczny – w ustawie zabrakło przepisu, który wprost odesłałby do regulacji kodeksowych.

W praktyce oznaczało to, że nabywca, który zauważył wadę w lokalu oddanym w ramach umowy deweloperskiej, nie mógł powołać się na klasyczne roszczenia z rękojmi (obniżenie ceny, usunięcie wady, odstąpienie od umowy). Pozostawały mu jedynie przepisy o odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 i nast. k.c.). Była to sytuacja o tyle dziwna, że przy zakupie gotowego lokalu na podstawie umowy sprzedaży rękojmia działała normalnie.

Nic dziwnego, że sądy zaczęły traktować ten brak jako lukę prawną i próbowały stosować rękojmię przez analogię.
To jednak prowadziło do niepewności i braku spójności w orzecznictwie. Dodatkowo ilość materiału porównawczego
w orzecznictwie nie jest na tyle duża aby można było dostrzec jakąkolwiek regułę. 

Co zmienia nowelizacja z września 2025 r.?

Nowelizacja wprost wskazuje, że do umów deweloperskich stosuje się przepisy o rękojmi.

Dla nabywców oznacza to odzyskanie silniejszych narzędzi ochrony. Będą mogli:

• żądać usunięcia wady,
• domagać się obniżenia ceny,
• a w skrajnych przypadkach – odstąpić od umowy.

W praktyce nabywcy lokali zyskują taki sam poziom ochrony, jak osoby kupujące mieszkanie na rynku wtórnym czy
w ramach klasycznej umowy sprzedaży.

Problem przepisów przejściowych

Najwięcej kontrowersji budzi jednak kwestia przepisów przejściowych. W ustawie zabrakło jasnej regulacji, która przesądzałaby, czy nowe przepisy mają zastosowanie również do umów zawartych przed wejściem nowelizacji w życie.

Z wyjaśnień projektodawców wynika, że rękojmia będzie dotyczyć wyłącznie umów zawieranych po dacie wejścia w życie nowelizacji, czyli po 9 września 2025 r. Oznacza to, że osoby, które podpisały umowę wcześniej, wciąż mogą być pozbawione ochrony wynikającej z rękojmi.

To rodzi pytanie, co z toczącymi się już procesami i reklamacjami. Czy sądy będą stosować rękojmię przez analogię,
czy pozostaną przy surowym podejściu? Wiele wskazuje na to, że rozstrzygnięcia będą zróżnicowane.

Konsekwencje dla deweloperów

Nowelizacja nie tylko przywraca rękojmię, ale także wymusza na deweloperach większą ostrożność. Do tej pory wielu
z nich w umowach nie przewidywało żadnych zapisów o rękojmi, bo ustawa ich do tego nie zobowiązywała.

Teraz sytuacja się zmienia – a zakres odpowiedzialności dewelopera będzie zależał od tego, kiedy umowa została zawarta. W praktyce oznacza to konieczność prowadzenia dokładnej ewidencji i rozróżniania reżimów odpowiedzialności
w zależności od daty podpisania aktu notarialnego.

Deweloperzy muszą liczyć się z tym, że nabywcy będą bardziej świadomi swoich praw, a kancelarie prawne chętniej będą powoływać się na przepisy o rękojmi przy dochodzeniu roszczeń.

Co to oznacza dla nabywców?

Dla kupujących to dobra wiadomość – ich pozycja prawna wraca do poziomu sprzed 2022 r. Jednak także oni muszą pamiętać, że zakres przysługujących im praw będzie zależał od tego, kiedy zawarli umowę z deweloperem.

Osoby, które podpisały umowę przed 9 września 2025 r., mogą nadal mieć ograniczone możliwości działania.
Nowelizacja nie działa bowiem wstecz.

Podsumowanie

Nowelizacja ustawy deweloperskiej przywraca nabywcom prawo do korzystania z rękojmi – silnego narzędzia ochrony
w przypadku wad mieszkań i domów. To bez wątpienia krok w stronę wyrównania standardów ochrony konsumentów.

Jednocześnie zmiana ta rodzi praktyczne problemy: brak jasnych przepisów przejściowych sprawia, że sytuacja nabywców nieruchomości będzie zróżnicowana w zależności od daty zawarcia umowy.

Deweloperzy, którzy nie przewidzieli rękojmi w swoich kontraktach, muszą dziś szczególnie uważnie analizować terminy umów i przygotować się na szerszy zakres odpowiedzialności wobec nabywców.

Kancelaria Prawna Poznań – nieruchomości i prawo budowlane

Prowadzę kancelarię prawną w Poznaniu, specjalizującą się w prawie nieruchomości i budowlanym. Jeśli masz pytania lub potrzebujesz indywidualnej porady, zapraszam do kontaktu.