Zakup mieszkania lub domu od dewelopera to jedna z najpoważniejszych decyzji finansowych w życiu.
W praktyce jednak, bardzo często zdarza się, że deweloper nie dotrzymuje terminów wskazanych w umowie deweloperskiej. Opóźnienie w wydaniu lokalu albo w przeniesieniu własności rodzi realne straty po stronie nabywców i prowadzi do podstawowego pytania: czy przysługuje kara umowna i jak skutecznie dochodzić roszczeń od dewelopera?

Opóźnienie dewelopera – najczęstsze sytuacje problemowe

W praktyce opóźnienie dewelopera przybiera różne formy. Często spotykam się z sytuacją, w której deweloper przekazuje lokal do użytkowania, wydaje klucze, a nabywcy wykańczają mieszkanie i w nim mieszkają. Mimo tego przez wiele miesięcy nie dochodzi do podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność. Formalnie lokal nadal nie należy do kupujących, co rodzi poważne konsekwencje prawne i finansowe.

Równie często deweloper nie dotrzymuje terminów realizacji całej inwestycji. Przekracza harmonogram,
a nabywcy nie mogą się wprowadzić do lokalu. Muszą więc dalej wynajmować mieszkanie, ponosić podwójne koszty albo odkładać kolejne życiowe decyzje. W obu przypadkach nabywca ponosi realną stratę, nawet jeśli przyczyna opóźnienia wygląda „technicznie”.

Czy kara umowna w umowie deweloperskiej przysługuje automatycznie?

Jednym z najczęstszych przekonań, z jakimi spotykam się w praktyce, jest przeświadczenie, że kara umowna należy się automatycznie wtedy, gdy deweloper spóźnił się z realizacją umowy. Niestety, nie jest to prawdą. Kara umowna może być dochodzona wyłącznie wtedy, gdy została wyraźnie przewidziana w treści umowy deweloperskiej.

Jeśli umowa nie przewiduje kary umownej, samo opóźnienie nie wystarczy.To właśnie dlatego tak istotne znaczenie ma dokładna analiza umowy jeszcze przed jej podpisaniem.

Czy ustawa deweloperska nakłada obowiązek wpisania kar umownych?

Ustawa deweloperska nie nakłada na dewelopera obowiązku stosowania kar umownych. Przepisy pozostawiają stronom swobodę w kształtowaniu treści umowy. W praktyce oznacza to, że deweloper może zaproponować umowę, która w ogóle nie przewiduje kar umownych na rzecz nabywcy.

Jeżeli nabywca zaakceptuje taką umowę, późniejsze dochodzenie kary umownej nie będzie możliwe.
Nie oznacza to jednak, że nabywca zostaje całkowicie bez ochrony.

Brak kary umownej a rekompensata ustawowa – art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej

Jeżeli umowa deweloperska nie przewiduje ani kary umownej, ani odsetek należnych nabywcy, zastosowanie znajduje art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej. Przepis ten wprowadza mechanizm rekompensaty ustawowej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy przez dewelopera.

W praktyce rekompensata ta odpowiada wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie, jakie przysługiwałyby deweloperowi w sytuacji, gdyby to nabywca spóźniał się z zapłatą ceny. Jest to rozwiązanie minimalne,
ale istotne, ponieważ zapobiega sytuacjom, w których deweloper zabezpiecza wyłącznie swoje interesy,
a nabywca pozostaje bez jakiejkolwiek ochrony finansowej.

Rekompensata ustawowa może być dochodzona m.in. w przypadku opóźnienia w wydaniu lokalu albo
w przeniesieniu własności, o ile umowa nie zawiera postanowień chroniących nabywcę w inny sposób.

Kara umowna w umowie deweloperskiej – na co zwrócić uwagę?

Jeżeli kara umowna została wpisana do umowy, kluczowe znaczenie ma jej konstrukcja. W praktyce nie wystarczy sam fakt istnienia zapisu o karze. Należy dokładnie sprawdzić, od jakiego momentu jest ona naliczana, jakiego rodzaju opóźnienia dotyczy oraz czy obejmuje wszystkie sytuacje powodujące realne straty po stronie nabywcy.

Zdarza się, że kary umowne są sformułowane w sposób pozorny, z bardzo niską stawką dzienną albo z dodatkowymi warunkami, które w praktyce uniemożliwiają ich skuteczne dochodzenie. Dlatego każdorazowo warto ocenić, czy zapis faktycznie spełnia funkcję ochronną.

Klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich

W umowach deweloperskich często pojawiają się postanowienia, które mogą zostać uznane za klauzule niedozwolone. Dotyczy to w szczególności rażącej dysproporcji pomiędzy karami przewidzianymi dla nabywcy i dla dewelopera, ograniczania maksymalnej wysokości kar w sposób nieproporcjonalny do możliwych strat albo prób całkowitego wyłączenia odpowiedzialności dewelopera za standardowe opóźnienia.

Takie zapisy mogą zostać zakwestionowane, a nabywca nie jest nimi związany. W praktyce oznacza
to możliwość dochodzenia roszczeń mimo istnienia niekorzystnych postanowień umownych.

Jak odzyskać pieniądze za opóźnienie dewelopera?

Dochodzenie roszczeń od dewelopera powinno być poprzedzone dokładną analizą sytuacji. W pierwszej kolejności należy ustalić co jest podstawą roszczenia. Kara umowna wynikająca z umowy, czy rekompensata ustawowa przewidziana w ustawie deweloperskiej. Następnie warto precyzyjnie obliczyć należną kwotę, uwzględniając liczbę dni opóźnienia i treść obowiązujących przepisów.

Kolejnym krokiem jest skierowanie do dewelopera przedsądowego wezwania do zapłaty, w którym jasno wskazuje się podstawę prawną roszczenia oraz termin jego spełnienia. Jeżeli poniesione straty przewyższają wysokość kary umownej lub rekompensaty, możliwe jest również dochodzenie odszkodowania uzupełniającego na zasadach ogólnych Kodeksu cywilnego.

Opóźnienie dewelopera – podsumowanie dla nabywców

Opóźnienie dewelopera nie zawsze oznacza automatyczną wypłatę kary umownej, ale nie oznacza też braku ochrony po stronie nabywcy. Zakres przysługujących roszczeń zależy od treści umowy deweloperskiej, charakteru opóźnienia oraz zastosowania przepisów ustawy deweloperskiej i Kodeksu cywilnego.
Dlatego każdą sytuację warto analizować indywidualnie, zanim podejmie się dalsze kroki.

__________

Prowadzę kancelarię prawną w Poznaniu, specjalizującą się w prawie nieruchomości i prawie budowlanym. 

Jeśli masz pytania lub potrzebujesz indywidualnej porady, zapraszam do kontaktu.

Kancelaria Prawna Poznań – nieruchomości, prawo budowlane OZE

Kancelaria Prawna Poznań, Kancelaria Prawo Budowlane Poznań, prawnik prawo budowlane Poznań