Dzierżawa pod fotowoltaikę - na co uważać?
Kluczowe elementy, na które należy zwracać uwagę jako właściciel gruntu
W ostatnim czasie na pojawiło się wiele propozycji zawarcia umów dzierżawy. Do kancelarii HiLaw trafiają klienci z całej Polski, którzy dostają propozycję zawarcia umowy dzierżawy pod farmy fotowoltaiczne, wiatrowe lub magazyny energii.
W tym artykule przedstawione są wybrane aspekty umowy, na które należy uważać. Przede wszystkim jednak podkreślenia wymaga, że każda umowa jest inna i dla jej prawidłowej oceny potrzebna jest indywidualna analiza.
Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę – dzierżawa pod magazyn energii – dzierżawa pod wiatrak
W związku z planowaną zmianą przepisów dotyczących lokalizacji elektrowni wiatrowych potocznie nazywanych wiatrakami, umowy dzierżawy gruntu pod takie inwestycje zyskują na jeszcze większej popularności. Dlatego w dalszej części artykułu skupimy się na tym rodzaju umów, podkreślenia jednak wymaga, że w większości rady uznać można za uniwersalne zarówno do wiatraków, farm fotowoltaicznych czy magazynów energii.
Kuszące wynagrodzenie i długoterminowa współpraca mogą być opłacalne, ale tylko pod warunkiem dobrze skonstruowanej umowy dzierżawy. Poniżej praktyczna wiedza, która ułatwi właścicielom gruntów wstępną ocenę umowy dzierżawy.
1. Jaki podmiot chce podpisać umowę dzierżawy pod fotowoltaikę?
Dla niektórych może się to wydać banalna uwaga, ale wbrew pozorom wnikliwe sprawdzenie danych o podmiocie, który chce wydzierżawić grunt, może dać sporo wiedzy na temat jego kondycji finansowej, doświadczenia i historii, co z kolei daje możliwość oceny jakie potencjalne ryzyka mogą się pojawić w związku z realizacją umowy. Dla przeprowadzenia takiej analizy można skorzystać z ogólnie dostępnych informacji publikowanych w ramach Krajowego Rejestru Sądowego (KRS). W razie kłopotów w interpretacji znalezionych informacji rekomendujemy konsultacje ze specjalistami – prawnicy nierzadko poza umiejętnością czytania wyciągów z KRS oraz sprawozdań finansowych dysponują komercyjnymi narzędziami umożliwiającymi szerszą analizę powiązań osobowych i kapitałowych.
2. Co ma być przedmiotem dzierżawy?
Umowa dzierżawy musi precyzować jaki obszar gruntu ma być zajęty pod inwestycję. Należy zwrócić szczególną uwagę na to, jak uregulowane są zasady dotyczące dróg dojazdowych, służebności oraz wytyczania ostatecznej lokalizacji masztu wiatraka. Bardzo często dzierżawiony obszar jest kluczowy z perspektywy wyliczania czynszu dzierżawnego. Jasne określenie zasad dotyczących powyższych kwestii jest kluczowe i może zaoszczędzić właścicielom gruntów „niespodzianek” w postaci, na przykład, ograniczenia w korzystaniu z części gruntów sąsiadujących.
3. Jak długo umowa dzierżawy ma obowiązywać?
Typowa umowa dzierżawy może składać się z dwóch etapów: okresu rezerwacji, tj. czasu na uzyskanie pozwoleń i badań oraz okresu dzierżawy właściwej – innymi słowy, eksploatacji elektrowni. W tym aspekcie warto zwrócić uwagę, czy właściciel gruntu będzie miał możliwość wypowiedzenia umowy dzierżawy w razie braku podjęcia decyzji o realizacji inwestycji w określonym terminie.
4. Jaki są warunki finansowe – za co, kiedy i jak dzierżawca otrzyma wynagrodzenie?
Umowa dzierżawy jest umową odpłatną, a jeśli mowa o pieniądzach to warto zwrócić uwagę na to w jaki sposób ma być naliczane wynagrodzenie. Na rynku spotykamy dwa główne modele – stała kwota wynagrodzenia lub procent od wyprodukowanej energii. Umowa powinna przewidywać termin płatności i częstotliwość – roczną, kwartalną, miesięczną. W aspekcie płatności i sposobu wyliczania czynszu dzierżawnego nie powinno być żadnych wątpliwości co do interpretacji tych zapisów, jeśli coś wydaje się niejasne albo może być interpretowane dwuznacznie – należy to doprecyzować.
5. Jak umowa dzierżawy zabezpiecza właściciela grunt?
Z perspektywy właściciela gruntu najistotniejsze są dwa aspekty, czy uzyska zapłatę czynszu za okres trwania dzierżawy oraz czy po zakończeniu umowy jego grunt zostanie doprowadzony do stanu początkowego. W tym zakresie jest wiele instrumentów i zabezpieczeń, które często w umowach tego typu się stosuje. Aby zminimalizować ryzyko niewypłacalności inwestora, często zależy to od konkretnej sytuacji, ale stosuje się między innymi gwarancje, weksle lub poręczenia. Powyższe jest mocno związane z aspektami biznesowymi i w tym zakresie często są dostosowywane do ryzyka jakie może wystąpić w danej sytuacji.
Podsumowanie
Powyższe opisuje tylko część zagadnień związanych z umowami dzierżawy gruntów. Zdajemy sobie sprawę, że dzierżawa gruntu pod elektrownię fotowoltaiczną lub wiatrową może być źródłem stabilnych dochodów, ale wiąże się z wieloma ryzykami, a standardowe umowy dzierżawy dla takich inwestycji są długie i nierzadko mocno skomplikowane. Im bardziej świadomy właściciel gruntu, tym większa szansa na uczciwą i korzystną współpracę z inwestorem. Jeśli macie wątpliwości, pamiętajcie, warto skorzystać z pomocy prawnika przed podpisaniem umowy – to stosunkowo niewielka inwestycja, która może oszczędzić wiele problemów w przyszłości.
📍Kancelaria Prawna Poznań - OZE i Prawo Energetyczne
Prowadzę kancelarię prawną w Poznaniu, specjalizującą się między innymi w prawie odnawialnych źródeł energii i prawie energetycznym. Jeśli masz pytania lub potrzebujesz indywidualnej porady, zapraszam do kontaktu.
