Zakup projektu farmy fotowoltaicznej, wiatrowej lub magazynu energii wiąże się z istotnym ryzykiem prawnym. To inwestycje kapitałochłonne, oparte na decyzjach administracyjnych i długoterminowych umowach. Dlatego jednym z kluczowych etapów poprzedzających transakcję powinno być badanie prawne projektu OZE, czyli due diligence.

Badanie prawne pozwala ocenić, czy projekt został przygotowany zgodnie z przepisami. Umożliwia także identyfikację ryzyk, które mogą wpłynąć na możliwość realizacji inwestycji albo jej opłacalność. W praktyce jest to etap, na którym inwestor zyskuje realną wiedzę o stanie projektu.

Dlaczego badanie prawne projektu OZE jest tak ważne?

Due diligence prawne nie jest formalnością. To narzędzie, które chroni inwestora przed błędami popełnionymi na wcześniejszych etapach przygotowania projektu. W projektach OZE ryzyka prawne często nie są widoczne na pierwszy rzut oka.

Problemy mogą dotyczyć decyzji administracyjnych, umów dzierżawy lub zgodności inwestycji z planowaniem przestrzennym. Często ujawniają się dopiero na etapie realizacji albo przy próbie sprzedaży projektu dalej. Badanie prawne pozwala je wykryć odpowiednio wcześnie.

Co istotne, wyniki due diligence bardzo często wpływają na warunki transakcji. Mogą prowadzić do renegocjacji ceny albo wprowadzenia dodatkowych zabezpieczeń umownych.

Dla uproszczenia w dalszej części artykułu posługuję się pojęciem farmy fotowoltaicznej. Wszystkie opisane zasady mają jednak zastosowanie również do projektów wiatrowych oraz magazynów energii.

Kiedy przeprowadzić badanie prawne farmy fotowoltaicznej?

Badanie prawne projektu OZE powinno zostać przeprowadzone przed podpisaniem umowy sprzedaży. Najlepiej zrobić to na etapie negocjacji. Wtedy inwestor ma realny wpływ na kształt transakcji.

Zbyt późne rozpoczęcie due diligence znacząco ogranicza możliwości reakcji. W skrajnych przypadkach inwestor dowiaduje się o istotnych wadach projektu dopiero po jego zakupie. To sytuacja, której da się uniknąć.

Zakres badania prawnego projektów OZE

Jednym z podstawowych elementów badania prawnego OZE jest weryfikacja zgodności projektu z przepisami. Inwestycje w odnawialne źródła energii podlegają wielu regulacjom. Dotyczy to w szczególności prawa budowlanego, środowiskowego oraz energetycznego.

Konieczne jest sprawdzenie, czy projekt posiada komplet wymaganych decyzji administracyjnych. Równie ważna jest ocena ich ostateczności i stabilności prawnej. Nawet drobne uchybienia formalne mogą prowadzić do wznowienia postępowań.

Kolejnym istotnym obszarem jest status prawny nieruchomości. Analiza ksiąg wieczystych pozwala ustalić, czy grunt nie jest obciążony hipoteką lub innymi prawami osób trzecich. W projektach OZE kluczowe znaczenie mają także umowy dzierżawy.

Umowy te powinny być spójne z decyzjami administracyjnymi. Ważny jest również ich czas trwania oraz zasady wypowiedzenia. Błędy w tym zakresie mogą uniemożliwić realizację inwestycji.

Badanie prawne obejmuje także analizę umów z kontrahentami. Dotyczy to w szczególności umów przyłączeniowych, umów z operatorami systemów dystrybucyjnych oraz kontraktów serwisowych. Ich treść wpływa bezpośrednio na rentowność projektu.

Jak wygląda proces badania prawnego farmy fotowoltaicznej?

Proces due diligence rozpoczyna się od zebrania dokumentacji projektowej. Następnie kancelaria prawna analizuje dokumenty pod kątem ryzyk i braków formalnych. Celem jest wskazanie obszarów, które mogą zagrozić inwestycji.

W przypadku projektów już wybudowanych lub w trakcie realizacji, badanie prawne bywa uzupełniane wizją lokalną. Odbywa się ona zazwyczaj z udziałem doradcy technicznego. Pozwala to porównać dokumentację ze stanem faktycznym.

Efektem badania jest raport due diligence. Może on mieć formę szczegółowego opisu albo raportu tzw. czerwonych flag. Ten drugi koncentruje się wyłącznie na kluczowych ryzykach.

Rola kancelarii prawnej OZE w procesie due diligence

Badanie prawne projektu OZE wymaga doświadczenia branżowego. Współpraca z kancelarią specjalizującą się w OZE znacząco zwiększa bezpieczeństwo inwestycji. HiLaw Kancelaria Prawna wspiera inwestorów na każdym etapie due diligence.

Zakres wsparcia obejmuje analizę ryzyk prawnych, udział w negocjacjach oraz przygotowanie zabezpieczeń umownych. Celem jest nie tylko identyfikacja problemów, ale także wskazanie możliwych rozwiązań.

Podsumowanie

Badanie prawne projektu OZE to kluczowy etap przed zakupem farmy fotowoltaicznej, wiatrowej lub magazynu energii. Pozwala ocenić zgodność inwestycji z przepisami oraz zidentyfikować realne ryzyka prawne. Profesjonalne due diligence zwiększa bezpieczeństwo transakcji i pozwala podejmować świadome decyzje inwestycyjne.

__________

Prowadzę kancelarię prawną w Poznaniu, specjalizującą się w prawie nieruchomości i prawie budowlanym. 

Jeśli masz pytania lub potrzebujesz indywidualnej porady, zapraszam do kontaktu.

Kancelaria Prawna Poznań – nieruchomości, prawo budowlane OZE

Kancelaria Prawna Poznań, Kancelaria Prawo Budowlane Poznań, prawnik prawo budowlane Poznań